Une étude révèle l’existence d’une bulle immobilière à Dakar

‘’On peut soupçonner l’existence d’une bulle spéculative sur le marché de l’immobilier’’, indique Alsim Fall, co-auteur de l’étude. De façon générale, dit-il en se fondant sur l’indicateur synthétique de trois zones, ‘’le marché de l’immobilier dans la capitale sénégalaise est caractérisée par une bulle qui persiste depuis sept ans’’.

Avec sa collègue Fatou Diané, M. Fall constate que ‘’la bulle immobilière se manifeste par une augmentation du prix de l’immobilier sans rapport avec de nombreux fondamentaux économiques comme les revenus ou le rendement locatif des biens immobiliers’’.

‘’La bulle apparaît manifestement de manière interrompue (depuis 2000) dans la quasi-totalité des zones étudiées. Seule la zone de Dakar-Plateau (Centre-ville, Médina, Fass, Gueule-Tapée, Reubeuss, Gibraltar et Colobane) fait état de quelques incertitudes, du fait que les prix y ont atteint des niveaux record, difficiles à surpasser’’, indiquent-ils.

Ils localisent le Grand Dakar dans les quartiers : Point E, Fann, Amitié, Zones A et B, Grand-Dakar, Niari Tally, HLM, Baobab, Bourguiba, Dieuppeul, Castor, Libertés, Sacré-Cœur, Mermoz, VDN, Foire, Grand-Yoff, Ouakam et Almadies. La banlieue couvrent Pikine, Guédiawaye, Parcelles-Assainies, Mbao et Keur Massar.

Selon les auteurs, les trois phases de la bulle (sur le prix de l’immobilier) coïncident successivement avec une ‘’évolution ascendante et régulière’’ (1960-1995), suivie d’une ‘’hausse plus rapide’’ (1996-1999) et une ‘’accélération de la croissance’’, à partir de 2000.

Du début des années 80 à fin 90, le rapport entre le prix des biens immobiliers et le loyer a évolué ‘’de manière plus ou moins stable’’. ‘’Même si, par moment, le prix de l’immobilier a cru plus vite que celui de la location, poursuivent-ils, il s’en est suivi un effet de rattrapage synonyme d’un marché (ré)-équilibré’’.

‘’L’étude s’est intéressée à l’existence ou non de la bulle’’, a précisé Sogué Diarisso, directeur de la prévision et des études économiques. En 2000-2001, a-t-il rappelé tentant de situer l’origine de la bulle, ‘’tout le monde s’est dit qu’on va vers l’épuisement de la réserve foncière (de Dakar)’’.

‘’Aussi, on était en plein dans des crises au niveau de la sous-région, particulièrement (en) Côté d’Ivoire’’, a-t-il rappelé, ajoutant à cela une explication dépendant, en partie, de l’impact du transfert des migrants sénégalais (les émigrés) sur la croissance du marché de l’immobilier au Sénégal.

Toutefois, des intervenants à une séance de restitution ont salué le travail, tout en déplorant son approche ’’trop économétrique’’ (de l’évolution et de la formation de la bulle immobilère) qui n’intègre pas l’analyse des phénomènes socio-culturels, ainsi que les aspects juridiques telles les incitations fiscales ou financières.

Quid des rumeurs de blanchiment d’argent qui aurait profité au sous-secteur de l’immobilier sénégalais ? Auteurs et commanditaires de l’étude ont fait la moue.